15.03.2009
RÉUNION DE TRAVAIL SUR LE LOGEMENT PRIVÉ VIDE, HIER AU CARDEK
Rencontre sur le logement N° 2
Notes du Collectif SDF Alsace
Strasbourg compte environ 10.500 logements privés vacants. Les raisons évoquées sont diverses : propriétaires ne pouvant faire face aux frais, ne pouvant s'engager dans des travaux de rénovation, problèmes d'entente entre héritiers, et bien sûr, propriétaires craignant les mauvais payeurs qui, personne ne l'a souligné ne représentent que 3% au niveau national, etc.
Pas de représentant de propriétaires pour en discuter; dommage.
Philippe Bies est d'accord sur le chiffre de 10 500 logements vides que compte Strasbourg, un taux de vacance faible par rapport à d'autres régions, 5 % du parc total. Il s'agit de vacance frictionnelle, c'est à dire un "résidu" provoqué par les mécanismes du marché, et non un signe de blocage.
Après un rappel rapide sur le grand déficit de logements sociaux sur la ville et l'agglomération, Philippe Bies nous explique qu'il doit procéder par ordre en ce qui concerne le privé :
• informer et entraîner les propriétaires à rénover, améliorer leurs logements;
• et ensuite les convaincre de signer des conventions, pour que les logements soient accessibles aux plus démunis...
Tarifs de location au m2 :
11,5 € le m2 pour les loyers libres (le privé)
3,98 € pour du logement aidé
5,35 € pour du logement médian
7,90 € pour le PLS
Ceci explique les difficultés qu'il va rencontrer pour convaincre le privé à conventionner avec des bailleurs sociaux, et même à louer "médian"
Le constat : sur la Communauté Urbaine, environ 6 500 personnes sont hébergées chez des tiers, et nous devons le rappeler, le plan hivernal représente 343 places et concerne plus de 400 personnes sans solution. En face 10.500 logements vides dont seulement 1/3 serait habitable rapidement ... Même si la Ville ne veut pas négliger les logements privés, la démarche proposée ne suffit pas.
La solution du non-logement et du mal logement se trouve surtout dans la construction de logements sociaux sur toute la Communauté Urbaine.
Alain Jund, lui aussi présent, nous rappelle que Philippe Bies a rencontré tous les maires... Si certains sont réticents à "accueillir" des logements aidés sur leur commune, un grand nombre semble moins frileux.
L'objectif de construire 1500 logements par an est possible.
Et ce, malgré le désengagement de l'État, qui, utilise les dernières cartouches du 1% logement ...
L'engagement financier de la Communauté va plus que doubler, passant de 7 Millions d'euros à 18 Millions d'euros !
Car l'objectif prioritaire est « d'agir sur le parc public » et de construire.
La Ville à programmé différentes actions
PLH : Des objectifs qualitatif et quantitatif par commune, pour Philippe Bies c'est une "garantie" supplémentaire pour atteindre l'objectif des 1500 logements par an;
GRL : Pour commencer, Philippe Bies s'engage sur 150 logements privés par an. La gestion se fera, peut être par une AIVS (Agence à Vocation Sociale)
Application de la taxe d'habitation aux logements vides depuis plus de 5 ans et qui existe dans d'autres villes, est à l'étude.
PLAI (logement aidé) : décision d'augmenter les subventions PLAI de 6000 € à 9000 € (par logement)
RÉNOVATION/RÉHABILITATION : fermement décidé à agir aussi sur l'existant, la Ville s'engage à accorder une aide supplémentaire qui agira sur la maîtrise des charges.
En avril, un plan patrimoine sera voté (on espère) et permettra la mise en place d'une commission qui étudiera tout le patrimoine de Strasbourg (emplacements, état des lieux, etc)
La Ville s'engage à vendre ou à transférer sous bail emphytéotique une partie de ses logements vacants aux bailleurs sociaux.
Programme d'intérêt Général : 3000 € supplémentaires aux propriétaires, pour chaque logement sorti de vacance. Ce programme sera porté par la CUS et l'ANAH.
Alain Jund également présent à précisé que la question pour atteindre l'objectif des 1500 logements est : où-quand-comment
avec l'intention de multiplier par 3 le PLAI (logement aidé) sur l'ensemble de la Communauté.
Dans quelques mois des éléments plus précis sur les logements vides nous seront communiqués avec l'enquête insee en cours.
Et le foncier ?
Sur la CUS le foncier est quasiment maîtrisé, mais aucune réserve n'a été faite auparavant.
Il y à des secteurs "repérés" jusque là, "abandonnés". Le déplacement des personnes, la "vie" des quartiers étant incontournables, le projet de prolongement du tram, offre un nouveau potentiel de constructions. Le Port du Rhin, le quartier des Poteries sont évoqués
Philippe Bies nous livre que sa vision de la rénovation urbaine va jusqu'en 2014 ...
Prochain rendez-vous dans 2 mois ...
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24.06.2008
lois, trucs et bidules
Droit au logement opposable - Composition du comite de suivi
Decret n° 2008-567 du 18 juin 2008 relatif a la composition du comite de suivi de la mise en œuvre du droit au
logement opposable et modifiant le decret n° 2007-295 du 5 mars 2007 instituant le comite de suivi de la mise
en œuvre du droit au logement opposable
JORF n°0142 du 19 juin 2008 page 9921 - texte n° 30 - NOR: MLVU0807732D
http://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JOR...
L’Anru lance un appel a projets sur le developpement durable
L’ANRU lance les « Rendez-vous de la renovation urbaine et de l’urbanisme durable» par un appel a projets, en
association avec la Caisse des depots, destine a mobiliser les acteurs locaux de la renovation urbaine. L’objectif
est de mutualiser, d’echanger et de diffuser les bonnes pratiques d’urbanisme durable..
Ministere de la Ville - 2008-06-18
http://www.ville.gouv.fr/article.php3?id_article=304
Lancement des Poles d’excellence de Cœur de ville et du Concours national des Villes
Christine BOUTIN, ministre du Logement et de la Ville, a recu le vendredi 13 juin les membres du jury des Poles
d’excellence de Cœur de ville et du Concours national des villes, lancant ainsi le coup d’envoi de cette
operation, proposee par Francois RIVIERE et a laquelle elle a apporte son parrainage. Celle-ci se terminera
d’ici a decembre prochain par l’attribution des Prix d’excellence aux cinq villes les plus inventives en matiere de
politique de cœur de ville, que le Ministre remettra personnellement...
Ministere du Logement et de la ville - 2008-06-17
http://www.logement.gouv.fr/article.php3?id_article=6542
Concours national des villes
http://concoursnationaldesvilles.com/index.htm
La 4e edition de VIVRE LES VILLES met a l’honneur le developpement durable du 27 au 29 juin 2008
La quatrieme edition de « Vivre les villes, a la decouverte de l’architecture et de l’urbanisme de votre ville » se
deroulera cette annee les 27-28-29 juin 2008.
MEEDDAT - 2008-06-18
http://www.developpement-durable.gouv.fr/article.php3?id_...
Vivre les Villes 2008
http://www.logement.gouv.fr/article.php3?id_article=6543
La SNCF cedera 1 milliard d'euros de ses actifs immobiliers
Reseau ferre de France et la SNCF auraient deja «identifie une centaine de sites susceptibles d'etre pour partie
transformes en terrains urbains», 25 etant actuellement a l'etude. En outre, «la cession des Batignolles a un
amenageur choisi par la Ville de Paris est conclue»...
Batiactu - 2008-06-18
http://www.batiactu.com/data/18062008/18062008-115512.html
Taux immobilier : la barre des 5% est franchie
C’est une premiere depuis 2003 ! Le taux fixe moyen des prets immobiliers sur 20 ans a franchi la barre des
5%, affirme une etude du courtier immobilier en ligne Empruntis...
Batiactu - 2008-06-18
http://www.batiactu.com/data/18062008/18062008-182915.html
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Lois, décrets, circulaires
Indice du cout de la construction du quatrieme trimestre 2007
Avis relatif a l'indice du cout de la construction du quatrieme trimestre 2007
JORF n°0136 du 12 juin 2008 page 9587 - texte n° 120 - NOR: ECES0814000V
http://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JOR...
Exoneration des cessions realisees au profit d’organisme en charge du logement social ou au profit des collectivites territoriales en vue de leur cession a l'un de ces organismes
Prorogation et extension du dispositif aux cessions realisees au profit de certains etablissements publics.
Articles 34 et 42 de la loi de finances pour 2008
B.O Impots - Circulaire 8 M-2-08 n° 60 - 2008-06-06
http://www11.minefi.gouv.fr/boi/boi2008/8fipub/textes/8m2...
Residences hotelieres a vocation sociale
Ce dispositif novateur et souple, a l’interface de l’hotellerie et du logement locatif, a ete presente dans ses grandes lignes dans la circulaire no 2007-37 UHC/IUH2 du 16 mai 2007 relative a la mise en œuvre de la politique du logement et a la programmation des financements aides de l’Etat pour 2007.
La presente circulaire l’explicite dans le detail compte tenu du role determinant qu’il est appele a jouer pour la mise en œuvre des politiques d’hebergement et de logement et sa capacite a repondre a des besoins mal satisfaits par les produits existants...B.O Equipement - Circulaire - 2008-04-08 - NOR : MLVU0803943C
http://www2.equipement.gouv.fr/bulletinofficiel/fiches/BO...
Vente de logements sociaux
Dans les communes, ou un constat de carence aura ete pris par le prefet en application de l'article 55 de la loi relative a la solidarite et au renouvellement urbains (SRU), il n'y aura ni proposition de vente de logements sociaux ni autorisation de l'Etat pour vendre. Dans les autres communes qui n'atteignent pas le quota de 20 % de logements sociaux, l'offre locative sera reconstituee avec deux nouveaux logements pour un logement vendu. La mise en oeuvre du programme de vente aux locataires repose sur des dispositifs qui assurent une securite satisfaisante pour les acquereurs a revenus modestes, tant en termes financiers, que pour garantir un relogement dans de bonnes conditions en cas d'interruption du projet d'accession a la propriete. Ainsi, en cas de difficultes personnelles ou professionnelles de l'accedant, les organismes HLM s'engagent a proposer une assurance de revente a un prix minimum, une garantie de rachat a prix convenu d'avance et la proposition d'un relogement...
Senat - 2008-06-05 - Reponse ministerielle N° 01998
http://www.senat.fr/basile/visio.do?id=qSEQ071001998
L'accompagnement social par les CAF des operations de restructuration de l'habitat
La Convention d’objectifs et de gestion (COG) CNAF-Etat 2005-2008 propose aux CAF de contribuer a l’accompagnement social des familles selon les modalites suivantes (article 11.2) : « Avec l’ensemble des aides legales au logement, les Caf contribuent a la solvabilisation des menages et peuvent ainsi adosser, dans le cadre de leurs dotations d’action sociale, a cette fonction une offre de service aux familles. Cette offre de service s’inscrit alors dans le cadre suivant : l'accompagnement des familles dans les operations d'amelioration de leur logement et de leur cadre de vie et de restructuration de l’habitat. Cet accompagnement est realise avec le concours des travailleurs sociaux ou des associations qui oeuvrent en lien avec les bailleurs et les collectivites territoriales. La participation aux fonds de solidarite de logement et la cooperation avec l'Anil et les Adil contribuent a la realisation de ces objectifs.»...
CNAF / Dossier d'etude n° 105 - Juin 2008
http://www.caf.fr/web/WebCnaf.nsf/VueLien/DOSSIERSETUDES1...
Les familles monoparentales - Des difficultes a travailler et a se loger
En 2005, 1,76 million de familles sont composees d’enfants de moins de 25 ans et d’un seul parent, leur mere le plus souvent. Depuis les annees soixante, la part des familles monoparentales ne cesse de grandir du fait de la fragilite accrue des unions parentales. Seule la moitie des meres de famille monoparentale occupent un emploi a temps complet, alors qu’elles fournissent en general l’essentiel des revenus du menage. Les familles monoparentales vivent dans des conditions de logement plus difficiles et plus fragiles que les couples avec enfants. Elles sont moins souvent proprietaires. Signe des difficultes a vivre seul avec des enfants, 10 % de ces familles partagent leur logement avec d’autres personnes, habituellement un parent...
INSEE - 2008-06-06
http://www.insee.fr/fr/ffc/ficdoc_frame.asp?ref_id=ip1195...
Mobilites et trajectoires residentielles des menages reloges lors d’operations de renouvellement urbain
- Synthese de travaux menes entre 2004 et 2007
Lance en 2003, le programme de renovation urbaine prevoit la demolition de pres de 250 000 logements sociaux, la production d’une offre nouvelle equivalente et la rehabilitation et residentialisation de 400 000 logements d’ici 20131. Pres de cinq cents ensembles residentiels seront concernes. Apres plus de vingt ans de politique de la ville, les pouvoirs publics esperent reussir a changer l’image et le peuplement, tout en ameliorant la vie quotidienne des habitants de ces «zones urbaines sensibles», considerees comme des lieux de relegation...
DIV - Mars 2008
http://i.ville.gouv.fr/divbib/doc/03puca2008_V4_9%20avril...
Commercialisation des logements neufs au 1er trimestre 2008. Recul des ventes et des mises en vente.
MEEDDAT / Economie et statistiques - Mai 2008
http://www.statistiques.equipement.gouv.fr/article.php3?i...
Construction de logements a fin avril 2008
Resultats nationaux et departementaux (France entiere).
MEEDDAT / Economie et statistiques - Mai 2008
http://www.statistiques.equipement.gouv.fr/article.php3?i...
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04.02.2008
ANRU CONTRE DALO
Les quelques voix discordantes, émanant de chercheurs, de politiques marginalisés ou de collectifs d’habitants esseulés et dépourvus de ressources militantes suffisantes, ne parviennent pas à ébranler une politique qui tourne à l’autocongratulation («Un succès qui nous oblige» annoncent les sénateurs Philippe Dallier et Roger Karoutchi ; le député Philippe Pemezec dans son rapport note un «succès incontestable» et «estime qu’il conviendrait même d’aller plus loin» dans « la destruction d’immeubles»).
Dans le cadre du programme national de rénovation urbaine proposé par Jean-Louis Borloo pour la période 2004-2013, ce sont 250 000 logements sociaux qui sont promis à la démolition, à un moment où les deux tiers des 1,4 millions demandeurs de logement social restent chaque année sans réponse, et où l’effort de construction commence juste à péniblement rattraper des années de déficit. D’un point de vue purement comptable, même si la règle du « 1 pour 1 » (1 logement social reconstruit pour 1 démoli) était au final respectée, l’opération phagocyte les budgets3, diminue le nombre de logements disponibles et allonge d’autant la file d’attente des demandeurs.
«Pour se conformer au formalisme statistique du «1 pour 1», explique le sociologue Charles Daubas, les acteurs vont inscrire au titre de cette offre nouvelle des opérations déjà financées avant le projet, rompant ainsi avec l’obligation légale d’une «offre nouvelle» (…) A l’ANRU, la transgression du principe du 1 pour 1 fait l’objet d’un accord tacite en tant qu’il s’oppose au principe de diversification. Selon Bernard Coloos, directeur de la Foncière logement : «on se bat pour la règle du 1 pour 1, car on manque de logement. Mais cette règle ne vaut que si on diversifie et on reconstruit du social hors du quartier. Ce n’est pas une fin en soi».
Au nom de la «mixité sociale» et de la lutte contre «les ghettos», la politique de l’ANRU permet donc de récupérer du foncier de valeur, parfois à proximité des centres-villes, pour en faire profiter les classes moyennes, au prix d’un transfert de population. Les logements reconstruits deviennent alors souvent inaccessibles pour les populations d’origine, avec «dans la plupart des cas l’application de loyers plus élevés, ce qui pose de réels problèmes financiers pour les familles disposant de revenus modestes.»
La meilleure indication que l’Anru ne vise pas à servir les populations actuelles des quartiers, c’est que ces dernières sont rarement associées aux décisions. Les politiques de « concertation », soumises aux délais très brefs de l’ANRU, vont généralement du dédain assumé («J’ai été élu sur un programme. Je l’exécute. La concertation, non : elle ferait apparaître des aspirations qu’on ne pourrait pas satisfaire», déclare le maire de Montfermeil Xavier Lemoine) à la consultation de façade. D’après la synthèse du bilan d’étape du comité d’évaluation de l’ANRU lui-même, la «faible participation des habitants se caractérise par l’absence de prise en compte effective de l’avis des habitants sur les opérations de rénovation.»
Face à des demandes minimales, comme la soumission des opérations de démolition à un accord des populations concernées par référendum, les autorités se contentent de nier le problème (d’après le sénateur Bernard Sellier, « La commission des affaires sociales considère que les procédures de consultation de la population déjà en vigueur, notamment pour les opérations de l’ANRU, sont suffisantes») ou de contester la légitimité même d’un pouvoir décisionnel des habitants (« Les référendums, c’est pour les pays fascistes. Le meilleur référendum, c’est encore d’aller parler avec les habitants dans les cages d’escalier », déclarait Jean-Paul Alduy, sénateur-maire UMP et président du Conseil d’administration de l’ANRU). Mais la méthode la plus simple consiste encore à se défausser sur les maires («A l’ANRU, nous disons aux maires qu’ils sont responsables», «Le rôle de l’ANRU n’est pas de juger les projets», «On n’a pas imposé un modèle de concertation aux élus locaux. Je suis pour laisser les acteurs libres de trouver le chemin de la concertation»). De leur côté, les accusés (maires, DDE, bailleurs…) renvoient la balle aux autorités centrales, qui financent et avalisent les projets, si bien que les habitants se trouvent privés d’interlocuteur.
Entre déni et défausse, cette déresponsabilisation générale tranche avec l’engagement affiché de l’Etat en faveur d’un droit au logement. A cet égard, l’antagonisme entre démolitions et droit au logement est soulevé avec une étonnante franchise par Jean-Paul Alduy lui-même. Plaidant pour retarder l’entrée en vigueur de l’opposabilité du droit au logement, il admet au Sénat que « la première étape [du DALO, l’ouverture du recours devant le tribunal administratif pour les mal-logés prioritaires dès 2008] est fragile dans son calendrier, sauf à compromettre tous les efforts consentis pour promouvoir la mixité sociale dans les cités HLM où se sont concentrées toutes les précarités. »
Le programme de rénovation urbaine irait donc dans un sens contraire au droit au logement ?
… le DALO aménage la pénurie
A priori, les demandeurs prioritaires du DALO entreraient en concurrence avec les « démolis » à reloger de l’ANRU. Et pourtant, le DALO a bien été voté. Comment cette contradiction apparente peut-elle être résolue ? Paradoxalement, il y a une certaine cohérence : les démolitions de l’ANRU alimentent la pénurie de logements sociaux, et le DALO en aménage la gestion.
Certes, l’opposabilité du droit au logement, portée depuis 2001 par une plate-forme d’associations de défense des mal-logés, est une avancée. L’Etat reconnaît aujourd’hui son devoir impérieux de loger les demandeurs prioritaires (sur-occupés, SDF, sans-logis vivant chez des tiers, handicapés, menacés d’expulsion, en insalubrité…) qui ne peuvent pas accéder seuls au logement, assortit cette obligation de résultat d’un calendrier, et permet aux personnes lésées de saisir le tribunal administratif pour faire condamner l’Etat.
Toutefois, cette «loi vide» (Fondation Abbé Pierre) votée au Parlement en mars 2007 n’est pas conforme à ces effets d’annonce. En effet, le parcours du combattant du mal-logé à la recherche d’un toit s’apparente à une machine à écrémer les prioritaires. Le schéma de la commission des affaires économiques censé résumer ce dispositif parle de lui-même : pour une personne démunie, c’est (presque) infaisable.
Tout d’abord, les commissions pourront laisser de côté les prioritaires «non-urgents», sans aucun critère précis. Ensuite, ces commissions pourront orienter les demandeurs vers un simple hébergement, qui ne permet pas de sortir de la précarité. Le droit au logement promis se transforme donc en simple droit à l’hébergement.
Et surtout, seuls le contingent préfectoral (100 000 logements par an) et les logements privés dits «PST» conventionnés avec l’ANAH (13 000), qui sont déjà saturés pour aider les demandeurs «indésirables», seront mobilisés pour loger les 3 millions de demandeurs prioritaires identifiés par le rapport 2006 du Haut Comité pour le logement des personnes défavorisées). Sont donc laissés à l’écart de l’effort national les contingents du 1 % logement, des bailleurs, des collectivités locales, le reste du parc privé conventionné ou même les locaux vacants réquisitionnés. Enfin, si le demandeur, à la fin de ce labyrinthe semé d’embûche, parvient à faire condamner l’Etat, ce dernier pourra avoir à verser une «astreinte», dont on ignore le montant, à un fonds régional, si bien que le demandeur de logement victorieux n’aurait aucune récompense : ni indemnité pour louer un appartement ni logement. L’absence d’incitation individuelle vide ainsi le dispositif de son potentiel menaçant pour l’Etat.
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