Collectif SDF Alsace

Selon les dernières informations, les banques françaises auraient une responsabilité dans le retournement du marché immobilier français. Certes, la crise des subprimes a bouleversé de nombreux marchés immobiliers en provoquant leur ralentissement mais il n'en reste pas moins que les banques ont « envenimé » la situation en resserrant de façon drastique leurs conditions de prêts aux professionnels comme aux particuliers.

L'Observatoire du Crédit au Logement (CSA) indique dans un communiqué que les candidats à l'achat sont toujours présents malgré la crise qui opère sur le marché. En revanche, le nombre de candidats acceptés par les banques pour signer un contrat de prêt s'amenuise. Les banques ont décidé de réduire l'offre de prêt en durcissant les conditions d'obtention d'un crédit. Les banques seraient alors responsables de la chute fulgurante des ventes immobilières dans la mesure où bon nombre de candidats à l'achat se voient refuser un emprunt auprès d'une banque. Résultat, c'est tout le marché qui pâtit de la situation.

En volume, le recul du nombre de crédits immobiliers s'élève à 10,9% en France à l'issue des six premiers mois de l'année par rapport à la même période il y a un an. Au total, quelques 136 milliards d'euros ont été accordés sous forme de prêt au cours du premier semestre 2008, ce qui reflète une baisse de crédit de près de 12,5% pour un investissement dans de l'immobilier ancien et de 8,6% dans le neuf.

Le paradoxe est que le taux d'intérêt moyen a faiblement augmenté : il est aujourd'hui de 4,68% au deuxième trimestre 2008 contre 4,62% au quatrième trimestre 2007. Par ailleurs, la durée des emprunts est en baisse (en moyenne 18 ans et cinq mois). Quant à la proportion d'apport personnel, elle a tendance à augmenter légèrement. Elle représente désormais près d'un quart de l'investissement global. L'observatoire du crédit au logement considère que la capacité financière des emprunteurs est restée inchangée par rapport à ce qui prévalait début 2000 – c'est-à-dire avant le début de la flambée des prix. La demande n'aurait donc pas tant changé que cela. Par là, le CSA entend souligner le fait que c'est l'offre qui est en cause. Les banques sont confrontées au problème de refinancement de leurs activités de prêts. La crise du crédit aux Etats-Unis a fait perdre des sommes d'argent importantes à de nombreuses banques, y compris en France. De ce fait, elles sont beaucoup plus prudentes et méfiantes dans leurs offres de prêt mais également envers les autres banques. Elles prêtent moins d'argent ou bien à des conditions plus coûteuses.

Le phénomène de crédit crunch crée une crise de liquidité sur le marché. Le CSA ne s'est pas prononcé sur la durée de cette crise mais il pense que les banques vont très certainement augmenter leurs taux d'intérêt, de manière à répercuter le coût du refinancement de leurs prêts dans celui du crédit. Il s'agit là d'une mauvaise nouvelle pour les ménages qui souhaitaient concrétiser leurs projets d'acquisition immobilière.

Anne Chartier pour prix immo

Ecrit par Anne Chartier pour prix-immo.com

Il y a quelques jours, la ministre de l’économie – Mme Lagarde – se voulait rassurante quant à l’état de santé du marché immobilier, prônant que « si les prix baissent c’est plutôt sain ; c'est un retour à la réalité qui interrompt des phénomènes spéculatifs, même si en France nous n'avions pas de bulle immobilière». Mais cette annonce n’a pas eu l’effet escompté car la banque centrale européenne vient d’annoncer l’augmentation des taux d’intérêt, ce qui laisse craindre un ralentissement supplémentaire du marché immobilier.
 
En effet, une hausse des taux d’intérêt a pour conséquence d’alourdir inévitablement les charges de remboursement des emprunteurs, les banques répercutant cette hausse dans leur activité. M. Michel Mouillart, professeur d’économie à l’université de Paris X estime que cette décision ne fera que repousser le retour à la croissance du marché. Les experts du secteur s’inquiètent d’ailleurs de cette nouvelle action de la BCE car la hausse des taux est synonyme de baisse du volume de transactions immobilières. Les taux des prêts immobiliers dont la durée excède 25 ans avoisineront très vite les 5,30% voire les 5,35%, ce qui représenterait une augmentation des mensualités d’emprunt de l’ordre de 2%. Un coup de frein dans le pouvoir d’achat donc, pour les ménages détenteurs d’un crédit immobilier à long terme.
 
Selon M. Mouillart, le premier semestre de l’année 2008 s’est soldé par une chute de 12% de la conclusion de prêts immobiliers, ce qui est absolument catastrophique pour le secteur dont l’évolution s’apparente de plus en plus à la crise des années 90.
 
Mme Boutin, ministre du Logement a quant à elle avoué être inquiète de la tournure que prend le marché immobilier et reconnait que la hausse des taux a abouti à une diminution du pouvoir d’achat des acheteurs d’environ 12% depuis 2005 et de 2% entre avril et mai 2008. Elle refuse tout de même de parler de crise immobilière en France et envisage une reprise du secteur d’ici fin 2008 début 2009 dans la mesure où le manque de logements en France est estimé à 500.000 unités et que de façon logique, la demande va se rééquilibrer par rapport à l’offre.
 
Le nombre de mises en chantier a continué de chuter entre mars et mai (-21,6%) de même que le nombre de permis de construire (-20%). Une réunion va donc être organisée dans les prochaines semaines entre les acteurs de l’immobilier et les banques, pour essayer de trouver des solutions à la chute des ventes immobilières que ce soit dans le secteur résidentiel ou dans l’immobilier d’entreprise.
 
Le crédit d’impôt sur les intérêts d’emprunt accordé par le bouclier fiscal n’aura pas suffi à relancer la croissance du secteur immobilier français. Seuls les courtiers s’enrichissent de la situation, puisque les emprunteurs recourent de plus en plus à leurs services pour répondre à leurs difficultés de remboursement.
 
Le groupe immobilier Orpi, suivi de nombreux autres, réclament un « Grenelle de l’Immobilier » pour pallier la pénurie de logements à l’origine des tensions sur le marché français et redynamiser le marché de la construction.

Anne Chartier

LE MONDE - Après le Royaume-Uni, l'Irlande et l'Espagne, la France va-t-elle à son tour être touchée par la déprime immobilière ? "Jamais, depuis dix ans, le marché n'a été aussi fragile ni le risque aussi élevé de le voir plonger dans les deux années à venir", alerte Michel Mouillart, économiste. L'Observatoire du financement du marché résidentiel, qu'il anime en partenariat avec l'institut CSA et Crédit Logement, constate une baisse de 8 % à 9 % de la distribution de nouveaux crédits immobiliers au cours du premier trimestre de 2008, comparé à celui de 2007.

Ce ralentissement était certes prévu, mais la décrue semble plus rapide qu'on l'attendait, en particulier dans le secteur du neuf. "Depuis le deuxième semestre 2007, nous sommes dans une phase de baisse du cycle immobilier, et nous nous attendons, en 2008, à une chute des ventes réalisées par les promoteurs de 10 % à 15 %, voire plus", annonce Christian Rolloy, PDG de Promogim. Ce qui ferait passer le nombre de logements neufs vendus par ces professionnels de 127 420 en 2007 à 110 000 ou 115 000 en 2008. Le promoteur Nexity a, lui, annoncé qu'il avait vendu, au premier trimestre, 14 % de logements en moins en volume et 10 % en valeur, par rapport à la même période de 2007.

Cette mévente se traduit par un allongement du délai de conclusion des transactions, passé de 6,3 mois en 2006 à 10,6 mois fin 2007. Les stocks de logements en commercialisation, dont ceux encore à construire, ont, en conséquence, grossi de 30 %, en passant de 78 000 fin 2006 à 102 000 fin 2007. Les promoteurs renoncent à lancer de nouveaux programmes, comme en témoigne la chute de 15,5 % du nombre de permis de construire délivrés et de 10 % des mises en chantier, enregistrée au premier trimestre 2008, par rapport au même trimestre de 2007.

L'objectif affiché par le gouvernement de 500 000 logements neufs en 2008 s'éloigne, le rythme paraissant plus proche de 425 000. Dans sa dernière publication, du 5 mai 2008, l'économiste de la banque HSBC Mathilde Lemoine revoit, elle aussi, ses pronostics. "La baisse des prix de l'immobilier pourrait être plus brutale que prévu, avec un recul des crédits à l'habitat de 7,5 %, en 2008, et un repli des prix de vente, dans le neuf, de 4 %, et dans l'ancien, de 3 %."

SMIC SOLVABILISÉS
Les premiers clients que les promoteurs voient disparaître sont les investisseurs dans l'immobilier locatif, qui ont représenté jusqu'à 50 % de leurs ventes. Paradoxalement, les ménages modestes, dont les revenus sont inférieurs à deux smic, sont, eux, plus présents que jamais (17 % des emprunteurs), solvabilisés par le prêt à taux zéro et les aides des collectivités locales. Car les maires sont soucieux de créer des logements à prix abordable pour leurs administrés et demandent souvent aux promoteurs de concevoir des programmes dont le prix du mètre carré ne dépasse pas, en province 2 000 ou 2 500 euros, et en Ile-de-France 3 000 euros, quitte à sacrifier un peu de surface et à renoncer aux parkings en sous-sol. Les promoteurs s'orientent aussi vers les zones de renouvellement urbain qui bénéficient d'une TVA réduite à 5,5 % et où le terrain est moins cher.

Sur le marché de l'ancien, le principal en matière résidentielle, les délais d'achat s'allongent aussi, mais les prix résistent, les vendeurs ayant du mal à renoncer à leurs prétentions. L'indice mensuel de la Fédération nationale de l'immobilier (Fnaim), publié lundi 12 mai, indique que les prix ont grimpé de 0,4 % en avril par rapport à mars, mais fléchissent de 1 % en un trimestre. L'indice oscille ainsi entre plus ou moins 1 % depuis neuf mois. " Nous sommes sur le fil du rasoir et l'année devrait s'achever avec des prix en hausse de 2 %, couvrant tout juste l'inflation", estime René Pallincourt, président de la Fnaim.

La langueur du marché n'est pas le fait d'une hausse des taux des crédits immobiliers, encore au niveau raisonnable de 4,6 %, ni d'une désolvabilisation des acquéreurs, mais d'une très grande prudence des banques, notamment mutualistes, à accorder des prêts relais, pourtant nécessaires dans les opérations d'achat-revente, soit près de 30 % des transactions. "Il y a là un risque majeur de blocage du marché, souligne Michel Mouillart, comme en 1992, où le nombre de transactions et la production de crédits immobiliers avaient reculé, par rapport au pic de 1989, de 25 %."

Isabelle Rey-Lefebvre