Collectif SDF Alsace

Strasbourg, le 11 février 2010
Collectif SDF Alsace

Strasbourg et les logements vacants

Le recensement de 2009 relève 9.016 logements privés vacants à Strasbourg. Parmis eux, 1.870 logements sont vacants depuis plus de 5 années, et sont donc « concernés » par la Taxe d’Habitation sur les Logements Vacants (THLV) mis en place par la municipalité.
Malgré la baisse des crédits de l’Etat, la Ville et la Cus ont élaboré en 2009 une véritable politique de l’habitat, qui faisait défaut depuis plusieurs années.
Le Plan Local de l’Habitat (PLH), a des objectifs ambitieux. Les moyens consacrés à cette politique ont doublé depuis l’année 2008. Le travail pour les logements vacants fait partie de cette politique de développement de l’habitat.

Mais, c’est mathématique, la THLV ne peut, a elle seule, répondre aux situations d’urgence : personnes sans logement, encombrement des CHRS qui ne répondent plus à leur mission vers les sans-abri, mal logés, surpeuplement, …
Il est donc vain, et peu honnète d’exiger la réquisition de tous les logements vacants, et d’inquiéter les propriétaires que nous devons convaincre.

Depuis 3 années, le Collectif SDF Alsace attire l’attention de tous les élus sur une autre sorte de vacance : les immeubles voués à la démolition. Face à cela, la situation d’urgence, d’environ 400 personnes à la rue.
Cette année, pour l’urgence, l’adjoint au logement Philippe Bies, a convaincu, le bailleur Cus Habitat de mettre à disposition du plan hivernal un certain nombre de logements destinés à être ultérieurement démolis. L’Etat finance les associations qui interviennent pour cet hébergement d’urgence.
Le Conseil Municipal doit prochainement valider la réalisation de 55 places en CHRS et logements relais.

Au delà de ces actions et de ces chiffres, c’est un changement de « mentalité » que nous constatons. La municipalité représentée par Philippe Bies, a compris que l’hébergement ne pouvait être le « parent pauvre » du logement.

Beaucoup d’efforts restent à faire, mais la dynamique est lancée.

Collectif SDF Alsace

EXTRAIT DU BLOG DE PHILIPPE BIES

Lors du dernier Conseil de Communauté le 17 avril, la situation de l'Office Public de l'Habitat de la CUS a fait l'objet d'un débat qui se prolongera au mois de juin lorsque la CUS proposera de verser à CUS Habitat 5 millions d'€ dans le cadre d'un plan de consolidation rendu nécessaire par la gestion peu rigoureuse de nos prédécesseurs. En attendant voici les éléments que j'ai rendus publics lors d'un point presse organisé le 15 avril dernier. Ils sont précédés d'un rapide historique de CUS Habitat.

• I - Présentation de l'organisme

Le patrimoine de CUS Habitat comprend 20 334 logements locatifs, 175 locaux professionnels ou commerciaux, et 3 045 garages ou places de stationnement. L’organisme gère plus de 2,2 millions de m².

Ce patrimoine, situé à 60 % en zone urbaine sensible (ZUS) est implanté à 90 % sur la ville de Strasbourg, les 10 % restant étant répartis sur 17 des 28 communes de la CUS.

Actuellement premier bailleur de la Région Alsace, CUS Habitat représente aujourd’hui 25 % des logements sociaux sur le territoire de la CUS. Il loge ainsi environ 54 000 habitants.

En termes financiers, CUS Habitat perçoit 74 millions d’€uros de loyers, et réalise un chiffre d’affaires de 117 millions d’€uros.

CUS Habitat emploie 532 salariés au 31 décembre 2008.

SDF - QUID DES DÉPARTS EN RETRAITE ET AUTRES RÉJOUISSANCES PRÉVUES ?

• III - Situation financière

Dès mon entrée en fonction, j’ai du me rendre à l’évidence : CUS Habitat est dans une situation financière extrêmement délicate. Cela avait été relevé tant par la Mission Interministérielle d’Inspection du Logement Social (MIILOS) que par la Chambre Régionale des Comptes qui ont procédé au contrôle de l’organisme.

En effet, outre des problèmes inhérents au fonctionnement de l’entreprise, CUS Habitat s’est engagé simultanément dans 3 opérations ANRU, à savoir : le Neuhof (90 M€), la Meinau (79 M€) et Lingolsheim (45 M€).

SDF - L'ANRU CASSE DU LOGEMENT !!

Ces opérations concernent 2497 logements  à savoir 1382 réhabilitations-résidentialisations et 1115 constructions neuves. Par ailleurs 1 314 logements sont voués à la démolition.

SDF - Et oui, voilà la réalité de l'anru : PLUS DE DÉMOLITIONS PROGRAMMÉES QUE DE CONSTRUCTIONS ... compte-tenu de la situation générale, ne serait-il pas temps d'inverser la tendance ? Construire !

L’ensemble représente un investissement, pour CUS Habitat, de plus de 141 M€ (emprunts et fonds propres).

SDF - LES DÉMOLITIONS COÛTENT TRÈS CHER !! Mais la démolition des familles, combien ça coûte ?

Cette forte montée en puissance, parfois difficilement maîtrisée, a obéré considérablement les fonds propres de l’organisme, de sorte qu’il était impossible d’envisager la rénovation des autres quartiers, et encore moins d’inscrire CUS Habitat dans la nouvelle politique de développement de l’offre de logements aidés adoptée par la Communauté Urbaine de Strasbourg. Pire, les difficultés liées à la signature des avenants aux conventions ANRU ont bloqué les subventions et les prêts liés à certaines opérations, ce qui a considérablement diminué le niveau de la trésorerie de CUS Habitat.

SDF - Quel est le montant des dettes de l'ANRU (de l'état) ?

Afin de permettre à CUS Habitat de terminer les opérations ANRU, de rénover les quartiers de Hautepierre et Cronenbourg, de poursuivre les réhabilitations de son patrimoine dont l’âge moyen est de 40 ans (en intervenant notamment au Port du Rhin et à la Musau) et de s’inscrire dans la politique de développement de l’offre nouvelle, un plan de consolidation a été monté en urgence auprès de la Caisse de Garantie du Logement Social (CGLLS).

Suite à la séance plénière de la CGLLS, qui s’est tenue à Strasbourg le 10 mars 2009, une aide à hauteur de 15 M€ a été envisagée. Ce plan de consolidation devra, bien entendu, être approuvé par le Conseil d’Administration de la CGLLS, lors de sa séance du 2 juillet prochain. Pour abonder ce plan, le Conseil de la Communauté Urbaine de Strasbourg sera amené à délibérer sur une aide complémentaire à hauteur de 5 M€. Il s’agit là d’une recapitalisation de fait de l’établissement.

Grâce à ce plan de consolidation qui devrait être opérationnel dès le début de l’été 2009, CUS Habitat pourra s’engager dans un plan ambitieux d’investissement sur dix ans, ce qui donnera une véritable feuille de route pour les années à venir.

Sur les dix années à venir, 680 M€ pourront être investis, tout en consolidant la situation économique de CUS Habitat.

SDF - CUS-HABITAT POURRA S'ENGAGER À QUOI ? Construire ??? Construire quel type de logements ?

• démolitions

Le nombre de logements à démolir concerne à la fois les engagements contractualisés dans le cadre des conventions du Neuhof de la Meinau et de Lingolsheim et un nombre restreint de démolitions pour le projet de Hautepierre, conçu en partenariat avec la CUS.
Ainsi, entre 2009 et 2013, 1 133 logements seront démolis au rythme de 230 logements en moyenne par an.

Notre investissement dans les opérations ANRU implique une moindre participation à la production d’offre nouvelle jusqu’en 2014.

Le montant global de ces démolitions est estimé à 26 M€, dont 3,3 M€ restant à la charge de l’office.

• constructions

Jusqu’en 2017, 320 logements en moyenne seront construits par an, sur des opérations déjà majoritairement identifiées. L’investissement relatif à cette offre nouvelle représentera, sur les 10 années à venir, un montant global de 527 M€.

SDF - ok, ok, nous voici sur le papier avec une "prévision" de constructions plus importante ... Mais dans ces constructions : accession à la propriété, loyers pour classes moyennes, ... Les démolitions semblent surtout concerner des immeubles à loyers modérés. Ne va t-on vers un déséquilibre, accentué, entre les demandes (+loyers très modérés) et les projets ?

• LE DÉBAT EST OUVERT ! Habitants de Strasbourg, Associations NOUS SOMMES TOUS CONCERNÉS !

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