Collectif SDF Alsace

Source DNA -  Logement : mobiliser tous les acteurs

Philippe Bies, vice-président de la Communauté urbaine de Strasbourg délégué à l'habitat, au logement social et à la rénovation urbaine et adjoint au maire de Strasbourg délégué au logement et à la gestion du patrimoine, directeur des bailleurs sociaux CUS Habitat et Habitation Moderne, apporte à son tour sa contribution au débat ouvert dans les DNA sur le logement et la taxe sur les logements vacants.

L'instauration de la taxe d'habitation sur les logements vacants à Strasbourg a donné lieu à l'ouverture d'un débat public. Cette mesure n'est cependant qu'un élément de la politique de l'habitat mise en oeuvre par la ville et la Communauté urbaine de Strasbourg. En effet, avant même la crise économique qui touche particulièrement le secteur de l'immobilier, nous avions fait le choix, avec Roland Ries et Jacques Bigot, de faire du logement une priorité politique et budgétaire.

Le PLH (Programme Local de l'Habitat) élaboré avec l'ensemble des acteurs concernés et adopté en novembre dernier fixe un plan d'actions volontariste doté d'un budget conséquent et en augmentation régulière (+ 25% en 2009, + 12% en 2010) et malgré des aides de l'État qui sont hélas inversement proportionnelles aux annonces du gouvernement de Nicolas Sarkozy.

Notre action s'appuie sur un soutien exceptionnel de la collectivité à la réhabilitation et au développement du logement aidé. Dès 2008, la production de logement social a été multipliée par deux au regard des années précédentes. En 2009 nous avons atteint les 2 000 logements aidés programmés, soit davantage que l'objectif de 1 500 que nous nous étions fixé.
Parce la situation l'exigeait, nous avons souhaité soutenir très fortement le parc privé qui ne relève pourtant pas directement de la collectivité.

Le budget consacré à ce secteur a augmenté de 112% depuis 2008.
Ainsi dès 2009, en lien avec l'ANAH (Agence Nationale d'Amélioration de l'Habitat), nous avons mis en place des mesures d'aides financières aux propriétaires bailleurs qui souhaitent réaliser des travaux. Désormais, sous certaines conditions, un propriétaire bailleur peut cumuler jusqu'à 80% de subventions pour la réhabilitation d'un logement.

Maîtriser les loyers en luttant contre l'habitat indigne

Ce programme très incitatif, vise à sortir un maximum de logements de la vacance, à maîtriser les loyers tout en luttant contre l'habitat indigne. Le succès de sa première année de mise en oeuvre prouve qu'il répond aux attentes des propriétaires privés.
Toujours en 2009, nous avons décidé de mettre en place un dispositif permettant de rassurer et sécuriser les propriétaires bailleurs : la Garantie des Risques Locatifs (GRL). En échange d'une location à des ménages modestes, cette assurance garantit au propriétaire loyer et charges en cas d'impayé et le coût des travaux en cas de détérioration volontaire par le locataire. Le coût est alors pris en charge par la CUS sur l'ensemble de son territoire. Les propriétaires peuvent également bénéficier de la gestion du recouvrement ainsi que de la prise en charge des frais d'accompagnement juridique. Enfin, un traitement social adapté pour les locataires en cas de difficultés est prévu, qui sécurise les propriétaires.

La taxe d'habitation sur les logements vacants (THLV) s'inscrit dans ce dispositif global de mobilisation du parc privé. Ne pas l'admettre serait regarder la question du logement par le petit bout de la lorgnette. Le nombre de logements potentiellement concernés par la THLV a été évalué sur la base du fichier « logements vacants 2008 » transmis par la Direction générale des impôts. L'instauration de cette taxe n'a pas pour objectif premier la recherche d'une ressource supplémentaire ou la stigmatisation des propriétaires, mais bien la remise sur le marché des logements concernés. A ce titre, chacun des propriétaires concernés se verra adresser un courrier l'informant des différents outils à sa disposition pour remettre son bien en location.

La collectivité montre d'ailleurs l'exemple en mobilisant son propre patrimoine. Ainsi le dernier conseil municipal a approuvé la création de 55 places en hébergement d'urgence et l'humanisation de 53 autres par la mise à disposition d'immeubles municipaux à des bailleurs sociaux. Dès le mois de mars prochain, ce ne sont pas moins d'une dizaine d'immeubles de la ville (principalement situés dans le centre et dont certains sont vacants) qui seront proposés à la vente à des bailleurs sociaux.

Seule cette mobilisation de tous les acteurs, publics et privés, à travers une politique volontariste et pragmatique, est de nature à enrayer la crise du logement dans notre agglomération. Le défi est immense mais la dynamique est lancée.

Philippe Bies

« Il appartient maintenant aux représentants des entreprises d'assurances, aux partenaires sociaux et à l'Etat de fixer les dispositions juridiques, financières et pratiques pour rendre le nouveau dispositif opérationnel d'ici l'automne », indique un communiqué du ministère du Logement annonçant cet accord.
Promesse de campagne de Nicolas Sarkozy et lancée en 2007, la GRL, une assurance en cas de loyers impayés souscrite par des propriétaires louant à des ménages ne répondant pas aux critères de solvabilité habituels, n'a pas connu le succès escompté en raison des réticences des compagnies d'assurances.
Conclu sous l'égide de la ministre du Logement Christine Boutin, l'accord de cette semaine devrait permettre d'augmenter le nombre de propriétaires disposant d'une assurance contre le risque de loyers impayés, actuellement seulement de 10 % du total, et donc de mettre sur le marché de la location des logements vacants.
« L'architecture globale du nouveau dispositif de la GRL », selon les termes du ministère, prévoit pour bénéficier de cette garantie, le paiement par le propriétaire-bailleur d'une cotisation actuellement fixée entre 1,8 % à 2,5 % du montant du loyer.
Jusqu'à 28 % de « taux d'effort » (rapport entre le total du loyer et des charges par rapport aux revenus du locataire), les assureurs qui acceptent d'exercer cette garantie ne bénéficieront d'aucune aide en cas d'incidents de paiement des locataires.
Mais, entre 28 % et 50 % de « taux d'effort » des locataires, les assureurs pourront bénéficier, en cas de sinistres, de loyers impayés ou de dégradations du logement, d'une compensation financée entre autres par l'Union d'économie sociale du logement (UESL), l'organisme qui gère le 1 % logement.
Au-dessus de 50% de « taux d'effort », la GRL ne s'applique pas.
Conséquence de la loi sur le logement votée ce printemps, un décret est en préparation qui confie au 1 % logement, géré paritairement par le patronat et les syndicats, le coût de la « sursinistralité » qu'implique l'accès à la GRL de catégories de salariés plus modestes.

Le gouvernement poursuit dans le secteur du logement, comme dans l'ensemble des secteurs économiques et sociaux, sa marche forcée vers un néolibéralisme sauvage, tinté de populisme, dévastatrice pour les solidarités sociales.

A - La réforme du livret A a abouti à déposséder à terme le logement social d'une grande partie de ses moyens de financement, au bénéfice des banques privées sans aucune contrepartie sociale, tandis que N. Sarkozy a confirmé son intention de faire de la caisse des Dépôts et consignations (qui jusqu'alors et depuis le 19e siècle drainait l'épargne populaire et permettait de financer l'action de l'Etat (logement social, écoles, autoroutes, chemins de fer ...) un outil financier pour soutenir les entreprises du CAC 40.
L'insuffisance de la mobilisation pour dénoncer et contrer cette spoliation de l'intérêt général qui porte sur 150 milliards d'euros a aidé le gouvernement à aller plus loin qu'il ne l'avait envisagé au départ.

B - Le projet de loi Boutin rendu public en début de semaine contient également tous les ingrédients d'une loi régressive sur de nombreux plans, notamment :

1. le conventionnement global de patrimoine devient obligatoire pour tous les bailleurs sociaux, de telle sorte à leur imposer la vente de 40 000 logements sociaux par ans. Il s'agit également d'accélérer la dérégulation des loyers qui seront fixés désormais en fonction de la qualité et de l'emplacement des HLM, autorisant une hausse des loyers des meilleurs logements jusqu'à 5 % par an. Cette réforme vient compléter les mesures prises en 2004.
2. les délais à l'expulsion seront réduits, voire supprimé et la trêve hivernale des expulsions est désormais menacée. Depuis 3 ans, les expulsions sont menées tambour battant, et sont de plus en plus nombreuses (chaque année le record est battu), tandis que les carences en matière d'hébergement sont de plus en plus flagrantes.
3. un nouvel accroc est fait à la Loi SRU puisque les logements en accession à la propriété seront désormais comptés comme du logement social.
4. La GRL (garantie des risques locatifs) qui garanti aux bailleurs privés un rendement locatif encore plus élevé doit être généralisée, avec l'intervention des compagnies d'assurance
5. Le logement temporaire est ouvert aux bailleurs sociaux, sans aucune garanti de relogement durable et décent
6. la Loi DALO régresse, et va venir renforcer l'épuration sociale des centres : un mal-logé en Ile de France devra accepter un relogement ou qu'il soit dans la région
7. aucune mesure n'est évidemment prévue pour lutter contre les effets d'épuration et de centrifugeuse sociale induits par les politiques de luttes contre l'habitat indigne et de renouvellement urbain, en particulièrement le volet cher à Ch. Boutin de « revitalisation des quartiers dégradés ».
8. le bail HLM est remis en cause dans certains cas, c'est une attaque contre le droit au maintien dans les lieux dans les HLM......
9. C'est la promesse de beaucoup d'autres vacheries pour les locataires, les mal-logés et de beaucoup de cadeaux pour les bailleurs privés et le monde de l'immobilier, aussi bien dans le projet en l'état, mais tout au long de son examen qui devrait commencer courant octobre.

C - Baisse du budget et répression :
Le budget de l'Etat est en baisse, et C. BOUTIN n'a plus de solution pour financer sa loi que la manne du 1 % logement, même si un accord de dernière minute a finalement été trouvé avec le patronat et les syndicats, sous la menace d'une ponction annuelle autoritaire.
La crise du logement continue de s'étendre et pour cacher la situation Ch. BOUTIN réprime et réduit au silence les exclus du logement et les mouvements de lutte.

D - Enfin, dans le cadre de la présidence française, une réunion des ministres européens du logement doit se tenir à Marseille le 24 novembre, au palais du Faro.

La rentrée est donc chargée dans le secteur du logement et la nécessité de coordonner des initiatives est nécessaire.
C¹est la raison pour laquelle nous vous proposons une rencontre début septembre afin de mettre en place des initiatives et riposter à cette offensive contre le logement social et le droit au logement, et que nous souhaitons la plus unitaire et la plus large possible.

Réunion de rentrée Jeudi 4 septembre à 19h
Ministère de la CRISE du logement
24 rue de la Banque ¬ Paris 2e


AITEC
Collectif « pas touche au livret A »
Coordination antidémolition des quartiers pop HLM
DAL
Jeudi noir ...

En France, le marché du logement semble aujourd'hui caractérisé par de nombreux blocages. Les files d'attente pour accéder au parc HLM s'allongent sans cesse, tandis que louer dans le parc privé est devenu un vrai défi pour un nombre croissant de ménages.

Dans cette note, Gunilla Björner procède à une analyse documentée de deux points de blocages importants, et mutuellement corrélés, de la chaîne du logement : la faible mobilité des occupants du parc HLM et l'absence d'une offre locative accessible et suffisamment abondante dans le parc privé. Ce travail s’articule autour d’une double analyse. d’une part, favoriser la mobilité dans le parc Hlm et libérer ainsi des logements pour ceux qui en ont le plus besoin est aujourd'hui une nécessité. Mais, d’autre part, le parc HLM ne saurait suffire à loger tous ceux qui peinent à trouver un toit. le parc locatif privé doit donc, lui aussi, être bien plus efficacement utilisé à cette fin. Conformément à la règle que s'est fixée l'Institut Montaigne, cette note débouche sur une série de 15 propositions concrètes.

Promouvoir la mobilité au sein du parc locatif social

La France dispose d’un parc de logements locatifs sociaux important (4,3 millions de logements). Cependant, la demande ne cesse de croître, rendant impossible la satisfaction de tous les besoins. En même temps, le taux de rotation dans le parc social a fortement chuté. Par conséquent, le nombre de logements sociaux libérés pouvant être proposés aux familles en attente diminue d’année en année. Cette situation s’explique bien sûr par l’augmentation des prix dans le secteur privé, mais aussi par certains « mécanismes » du fonctionnement du parc.

Il faut d’abord noter que les plafonds de ressources pour être éligible à un logement HLM sont élevés (près de 70 % des ménages peuvent y prétendre). La demande potentielle est donc plus importante que l’offre. Ensuite, une fois entré dans le parc, le locataire d’un logement HLM bénéficie d’un droit au maintien dans les lieux sans limitation de durée. Le fait que ses ressources dépassent les plafonds de ressources n’est pas un motif valable pour lui donner congé. Certes, les bailleurs sociaux ont la possibilité d’appliquer un « supplément de loyer de solidarité » aux ménages qui dépassent les plafonds, mais l’actuel système de surloyer est assez inefficace. La politique des loyers (c’est-à-dire la façon dont le montant des loyers est fixé dans le parc HLM) constitue une autre entrave potentielle à la mobilité. Ce système est, entre autres, susceptible de créer des « rentes de situation » qui sont désincitatives à la mobilité. L’important écart de loyers entre le parc social et le parc privé constitue un autre frein important. En moyenne, au niveau national, le loyer du parc privé est presque deux fois plus élevé que le loyer HLM.

L’absence d’une offre locative privée accessible et suffisamment abondante freine ainsi la mobilité et rend difficile la sortie du parc HLM. Enfin, les possibilités d’échange de logements entre locataires sont limitées, alors que la demande de mobilité au sein du parc est très forte.

Le gouvernement a récemment annoncé plusieurs réformes concernant notamment le droit au maintien dans les lieux, le surloyer et les plafonds de ressources pour avoir droit à un logement social. Ces mesures sont intéressantes, mais il faut aller plus loin.

Mobiliser le parc locatif privé en faveur des ménages modestes

Le Plan de cohésion sociale accorde un rôle important au parc locatif privé pour développer une offre de logements accessibles en faveur des ménages modestes. L’Agence nationale de l’habitat (ANAH) favorise le développement d’une offre privée à loyers bas à travers les conventions à loyers maîtrisés conclues avec les bailleurs privés par lesquelles ceux-ci s’engagent à louer leurs logements à des locataires sous conditions de ressources et à des niveaux de loyer inférieurs aux loyers du marché. En
contrepartie, les bailleurs bénéficient d’un certain nombre d’avantages. Si la production de logements à loyers maîtrisés a augmenté ces dernières années, le nombre de logements accessibles ainsi créés semble très insuffisant par rapport aux besoins et modeste par rapport au potentiel de logements vacants mobilisables.

Le développement des conventions à loyers maîtrisés se heurte aujourd’hui à un certain nombre d’obstacles. D’abord, le dispositif est largement méconnu parmi les bailleurs, ce qui freine fortement son développement. Ensuite, la crainte d’impayés de loyers, et la peur de ne pas pouvoir récupérer son logement en cas d’impayés, constituent un autre frein important. Pour y répondre, le dispositif GRL (Garantie des risques locatifs) a été mis en place.

Malheureusement, la GRL reste inconnue du grand public et malgré les garanties qu’elle propose, il est généralement difficile de convaincre les bailleurs privés d’accepter un public fragile.

La faible rentabilité de ces opérations (surtout sur les marchés tendus) constitue un autre frein important, car les contreparties qui sont proposées aux bailleurs privés ne compensent pas toujours les contraintes imposées par les conventions, en particulier l’effort de modération de loyer. Enfin, les modalités de sortie d’une convention ne semblent pas toujours claires, par exemple concernant la possibilité de récupérer rapidement le logement à la fin de la convention, ce qui peut dissuader les propriétaires de s’engager dans les loyers maîtrisés.

L'auteur
Gunilla Björner est diplômée de l’Institut d’Études Politiques de Paris et de l’université d’Uppsala (Suède). Depuis 2005, elle est chargée de programme et chercheur associé à l’Institut Montaigne. Elle est notamment co-auteur, pour l’Institut Montaigne, du briefing paper Manifeste pour l’Europe – 20 propositions pour faire redémarrer l’Union.

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Télécharger les propositions opérationnelles (PDF, 57 Ko)


Source : http://www.institutmontaigne.org
Juin 2008

Ces deux documents sont réalisés par "Le collectif des associations unies"

• Le baromètre du chantier national prioritaire des personnes sans abri et mal logées
• Le tableau de bord des 100 mesures et des 13 axes d'engagements pour le chantier national prioritaire 2008-2012

MAIRE INFO
Mal logés: seules deux des seize mesures nécessaires répertoriées par un collectif d’associations ont été mises en œuvre par le gouvernement

Un collectif d’associations de défense des mal logés - dont Emmaüs - a publié la première édition d’un «baromètre» évaluant la mise en œuvre du plan d’action du gouvernement en faveur des mal-logés. Pour suivre la mise en place de ce «chantier national prioritaire», le collectif des associations unies a élaboré un tableau de bord de 100 mesures, qui paraîtra tous les trimestres, portant sur quatre domaines: la gouvernance du chantier, les actions de prévention, l’humanisation et la création de nouvelles places d’hébergement, et la mobilisation du parc de logements publics et privés.
En janvier dernier, le Premier ministre, recevant les présidents d’associations pour annoncer les engagements du gouvernement en faveur des sans-abri et des personnes mal logées, s’était engagé à prendre des mesures immédiates dans le cadre d’un plan d’actions pluriannuel 2008-2012.
Selon le collectif, seules deux des seize mesures répertoriées par le collectif pour améliorer la gouvernance de la politique du logement et de l’hébergement ont été mises en œuvre par le gouvernement dès le début de l’année 2008. Il a fallu, note les associations, cinq mois pour nommer le haut fonctionnaire en charge de piloter ce programme pourtant décrété comme prioritaire et il n’a pas été possible d’attribuer les 250 millions d’euros de crédits débloqués en urgence pour l’année 2008.
Alors que les associations proposent une garantie mutuelle et universelle, le rapport remis le 9 avril aux ministres du Logement et de l’Economie défend, selon elles, un système à double vitesse en limitant la garantie des risques locatifs (GRL) aux populations les plus fragiles. «Pour être efficace économiquement et juste socialement, le collectif préconise que la GRL doit s’appliquer à tous les bailleurs et à tous les publics», notent-elles.
Pour tenter de répondre à l’urgence, le gouvernement s’était engagé à mener sans attendre des opérations «coup de poing» pour mobiliser immédiatement du foncier public et construire des places d’hébergement manquantes. Dans le même temps, des diagnostics départementaux devaient être conduits sous l’autorité des préfets. Sur le premier point, aucun moyen n’aurait été mobilisé pour mener ces opérations avant l’hiver prochain et sur le deuxième, il semble que des réunions de consultation aient été organisées.
Enfin, relèvent encore les associations, 730 communes soumises à l’obligation de construire 20% de logements sociaux n’ont pas atteint les objectifs qui leur ont été fixés par la loi et, parmi elles, une sur dix n’a pas financé un seul logement social. Elles soulignent que le gouvernement s’est engagé à publier tous les constats de carence dressés systématiquement dans toutes les communes concernées.

L'assurance tous risques pour les propriétaires bailleurs privés est donc arrivée. Le PASS-GRL® apporte, en effet, une triple garantie en cas de défaillance du locataire : paiement intégral de tous les loyers et charges durant toute la durée du bail, paiement des travaux de remise en état du logement en cas de détériorations dues au locataire (1) et prise en charge complète des démarches et frais de justice en cas de procédure contentieuse. Mieux vaut désormais donner ses biens en location que les abandonner aux toiles d'araignées.

Assurances pour propriétaires bailleurs

François de Witt - 6 janvier 2008 - 10:30 sur France info

La garantie des risques locatifs mériterait d’être mieux connue.

Que pensez vous de l’assurance contre les loyers non payés.

Plutôt du bien. Le non paiement des loyers est l’un des grands risques que court le propriétaire comme nombre de bailleurs en Robien dans les villes du sud-ouest de le France l’apprennent actuellement à leurs dépens. Mais la plupart des propriétaires sont réfractaires aux assurances. Ils ont d’autant plus tort que la loi vient de supprimer la caution et de réduire de deux à un mois le montant du dépôt de garantie apporté par le locataire. Et que ce mois de dépot peut être versé progressivement sur la durée du bail.

La situation du bailleur devient donc plus précaire.

Exactement ! Dans ces conditions l’assurance contre les impayés n’est pas une précaution inutile. Elle coûte environ 3 ½% du loyer quand on loue directement. Mais, ce que très peu de gens savent, c’est qu’ils peuvent être mieux assurés à moindre prix.

Et comment ?

Il y a environ quatre ans, les responsables du « 1% logement » payé par les entreprises pour aider leur personnel se sont associés avec les mutuelles et certaines compagnies d’assurances comme celle du Crédit Agricole et du Crédit Mutuel pour promouvoir la « garantie contre les risques locatifs » ou GRL. Fin 2006, l’Etat a apporté sons soutien et inscrit la GRL dans la loi. On peut souscrire une telle garantie en début, mais aussi en cours de bail, sous réserve de l’acceptation du dossier. Elle couvre les impayés de loyer, les dégradations éventuellement constatées en fin de bail et même le frais de procédure. Et elle n’est pas chère. Elle coûte actuellement 2 ½% des loyers quand on loue directement et moins de 2% quand on fait louer par un pro. J’ajoute que plus les bailleurs et les locataires seront nombreux à signer des conventions de ce type et plus les tarifs pourront baisser. A se demander si ce type de garantie ne gagnerait pas à être obligatoire.

Elle n’est déjà pas très connue .

Vous avez raison . On compte pour le moment moins de 15 000 titulaires de contrats Pass-grl, qui sont décrits sur le site internet passgrl.fr. Il faut croire que cette garantie est encore très méconnue aussi bien des bailleurs que des locataires, qui ont eux aussi la possibilité de la proposer à leurs propriétaires.

La ministre du Logement Christine Boutin a annoncé mardi l'extension de la garantie des risques locatifs "aux publics les plus sensibles" en plus des mesures sur le logement annoncées par Nicolas Sarkozy dans le but d'améliorer le pouvoir d'achat.
Rappelant la mise en place "dès le 1er janvier" des mesures annoncées jeudi par le chef de l'Etat (indexation des loyers sur l'inflation, suppression de la caution et réduction à un mois des dépôts de garantie), Mme Boutin a expliqué que celles-ci "seront accompagnées dès le 1er janvier par une extension de la garantie des risques locatifs à l'ensemble des publics fragiles".

La GRL, système de caution publique, permet d'indemniser le propriétaire en cas d'impayés du locataire à tout moment pendant la durée du bail. Pendant cette période, la situation du locataire est examinée afin que sa situation puisse être régularisée et un suivi social mis en place pour ceux les plus en difficulté.

Formidable ! Après le travail obligatoire de hirch, le suivi social imposé! Pfuuut on l'a échappé belle nous avec notre "accompagnement" social choisi !