Collectif SDF Alsace

Numéro un français de la promotion immobilière, Nexity est frappé à son tour par le tempête financière et boursière : réservations de logements en chute libre (- 28%), suppressions d'emplois (150 personnes), révision à la baisse des perspectives financières. Selon son président, Alain Dinin, la crise pourrait même menacer 180.000 emplois dans le bâtiment.

Sur le marché global, le groupe Nexity se montre encore plus pessimiste que le président de la FPC, Jean-François Gabilla, en ne tablant que sur 75.000 ventes en promotion cette année et sur un recul des mises en chantier de logements de 90.000 unités.
Les données communiquées par la filiale des Caisses d'épargne ne tiennent pas compte du plan de rachat annoncé par le gouvernement en fin de semaine, sur lequel il attend d'en savoir plus. Elles montrent une chute de 24% des réservations nettes de logements auxquelles s'ajoute un recul de 39% du nombre de terrains à bâtir. Au global, la baisse ressort donc à 28% en nombre de lots. En valeur, elle est à peu près équivalente (- 29%).
Hors ventes en bloc à des institutionnels, les annulations de réservations de logements progressent de 19%. Elles dépassent les 40% sur les neuf mois. Un chiffre à rapprocher des indications données par Jean-François Gabilla: ce jeudi matin, sur LCI, il assurait que 50% des dossiers étaient aujourd'hui refusés par les banques contre 35% au premier semestre. Fait notable: le prix moyen des logements vendus (hors ventes en bloc aux institutionnels) s'élevait au cours des 9 premiers mois à 200.000 euros, en baisse de 4% sur la même période de 2007. Le prix des terrains à bâtir n'était en recul que de 3%.

Riposte rapide
Face à l'aggravation des événements, Nexity donne un tour de vis: Comme Kaufman il y a quelques jours, le groupe annonce un plan social dans sa branche promotion, portant sur environ 150 personnes. L'activité est freinée: 40% seulement des programmes prévus seront lancés au second semestre (47 contre 63 lancés au S1). Le niveau moyen des pré-commercialisations constaté lors du lancement des travaux était en moyenne de 61% sur les 9 premiers mois. 110 opérations aux rythmes de commercialisation insuffisantes sont purement et simplement abandonnés, entraînant l'annulation de 204 réservations au 4ème trimestre. Le gel de 19 terrains aura le même effet sur 123 réservations... autant dire que le dernier trimestre ne sera pas bon sur le plan commercial.
Dans le logement et le lotissement, la fermeture ou le regroupement régional d'agences est annoncé. Deux implantations étrangères sont fermées au Portugal et république Tchèque. L'ensemble de ces mesures nouvelles aura un impact de 60 millions sur le résultat opérationnel du groupe (80 millions, compte tenu des mesures précédentes).
Tout en rappelant que la situation financière du groupe est "saine" et qu'il bénéficié de finances bancaires "corporate" sécurisés sur le moyen terme, Nexity revoit à la baisse ses perspectives pour 2008 et sur le moyen terme. Il prévoit un résultat net consolidé de 140 millions contre 200 millions avancés à la fin du 1er semestre et 212 millions affichés en 2007. Plus globalement, il reste comme en juin sur une "reprise du marché immobilier attendue pour 2010 après un point bas en 2009".

Menaces sur l'emploi
Comme Jean-François Gabilla il y a dix jours, Alain Dinin, le président du Nexity, met l'accent sur les conséquences d'un recul de la promotion pour l'ensemble de la filière bâtiment, l'emploi et les recettes fiscales. Durcissant le trait par rapport au président de la FPC, il estime à 180.000 le nombre d'emplois menacés et à 3 milliards le recul des recettes de TVA.
Une déclaration au Monde qui intervient en pleine négociation entre promoteurs et bailleurs sociaux sur la décote appliquée lors du rachat des 30.000 logements vendus en Vefa. "Si ces habitations sont destinées au parc locatif social et qu'elles sont soumises à une TVA de 5,5%, alors nous pourrons aller jusqu'à 20% de décote. Sinon, nous serons en mesure de baisser nos prix de 8 à 10%", déclare-t-il dans Le Monde. Une position encore éloignée des 25% avancés par la SNI, qui avance dans sa démarche de rachat de 10.000 unités en lançant aujourd'hui même un appel à projets, ou des 20% évoqués la semaine dernière par les HLM. De son côté Michel Delebarre, président de l'Union sociale pour l'habitat, demande d'ailleurs que "soient mis en place les moyens budgétaires nécessaires à la réalisation des opérations". Même s'il ne le veut pas, l'Etat risque bien d'y être contraint, ne serait-ce que par le biais du différentiel de TVA appliqué à la construction sociale, qui se traduira dans ses comptes par une moindre recette fiscale.
Sur le terrain, les salariés font les frais des difficultés des promoteurs: le comité d'entreprise du breton Celeos (500 emplois), en redressement judiciaire depuis le 3 septembre, examinait jeudi un plan social visant à supprimer la moitié des emplois, selon Ouest-France

Françoise Vaysse - le moniteur fr

Lire aussi le Billet de Françoise Vaysse : "Surenchère ?"

Ecrit par Anne Chartier pour prix-immo.com

Il y a quelques jours, la ministre de l’économie – Mme Lagarde – se voulait rassurante quant à l’état de santé du marché immobilier, prônant que « si les prix baissent c’est plutôt sain ; c'est un retour à la réalité qui interrompt des phénomènes spéculatifs, même si en France nous n'avions pas de bulle immobilière». Mais cette annonce n’a pas eu l’effet escompté car la banque centrale européenne vient d’annoncer l’augmentation des taux d’intérêt, ce qui laisse craindre un ralentissement supplémentaire du marché immobilier.
 
En effet, une hausse des taux d’intérêt a pour conséquence d’alourdir inévitablement les charges de remboursement des emprunteurs, les banques répercutant cette hausse dans leur activité. M. Michel Mouillart, professeur d’économie à l’université de Paris X estime que cette décision ne fera que repousser le retour à la croissance du marché. Les experts du secteur s’inquiètent d’ailleurs de cette nouvelle action de la BCE car la hausse des taux est synonyme de baisse du volume de transactions immobilières. Les taux des prêts immobiliers dont la durée excède 25 ans avoisineront très vite les 5,30% voire les 5,35%, ce qui représenterait une augmentation des mensualités d’emprunt de l’ordre de 2%. Un coup de frein dans le pouvoir d’achat donc, pour les ménages détenteurs d’un crédit immobilier à long terme.
 
Selon M. Mouillart, le premier semestre de l’année 2008 s’est soldé par une chute de 12% de la conclusion de prêts immobiliers, ce qui est absolument catastrophique pour le secteur dont l’évolution s’apparente de plus en plus à la crise des années 90.
 
Mme Boutin, ministre du Logement a quant à elle avoué être inquiète de la tournure que prend le marché immobilier et reconnait que la hausse des taux a abouti à une diminution du pouvoir d’achat des acheteurs d’environ 12% depuis 2005 et de 2% entre avril et mai 2008. Elle refuse tout de même de parler de crise immobilière en France et envisage une reprise du secteur d’ici fin 2008 début 2009 dans la mesure où le manque de logements en France est estimé à 500.000 unités et que de façon logique, la demande va se rééquilibrer par rapport à l’offre.
 
Le nombre de mises en chantier a continué de chuter entre mars et mai (-21,6%) de même que le nombre de permis de construire (-20%). Une réunion va donc être organisée dans les prochaines semaines entre les acteurs de l’immobilier et les banques, pour essayer de trouver des solutions à la chute des ventes immobilières que ce soit dans le secteur résidentiel ou dans l’immobilier d’entreprise.
 
Le crédit d’impôt sur les intérêts d’emprunt accordé par le bouclier fiscal n’aura pas suffi à relancer la croissance du secteur immobilier français. Seuls les courtiers s’enrichissent de la situation, puisque les emprunteurs recourent de plus en plus à leurs services pour répondre à leurs difficultés de remboursement.
 
Le groupe immobilier Orpi, suivi de nombreux autres, réclament un « Grenelle de l’Immobilier » pour pallier la pénurie de logements à l’origine des tensions sur le marché français et redynamiser le marché de la construction.

Anne Chartier

LE MONDE - Après le Royaume-Uni, l'Irlande et l'Espagne, la France va-t-elle à son tour être touchée par la déprime immobilière ? "Jamais, depuis dix ans, le marché n'a été aussi fragile ni le risque aussi élevé de le voir plonger dans les deux années à venir", alerte Michel Mouillart, économiste. L'Observatoire du financement du marché résidentiel, qu'il anime en partenariat avec l'institut CSA et Crédit Logement, constate une baisse de 8 % à 9 % de la distribution de nouveaux crédits immobiliers au cours du premier trimestre de 2008, comparé à celui de 2007.

Ce ralentissement était certes prévu, mais la décrue semble plus rapide qu'on l'attendait, en particulier dans le secteur du neuf. "Depuis le deuxième semestre 2007, nous sommes dans une phase de baisse du cycle immobilier, et nous nous attendons, en 2008, à une chute des ventes réalisées par les promoteurs de 10 % à 15 %, voire plus", annonce Christian Rolloy, PDG de Promogim. Ce qui ferait passer le nombre de logements neufs vendus par ces professionnels de 127 420 en 2007 à 110 000 ou 115 000 en 2008. Le promoteur Nexity a, lui, annoncé qu'il avait vendu, au premier trimestre, 14 % de logements en moins en volume et 10 % en valeur, par rapport à la même période de 2007.

Cette mévente se traduit par un allongement du délai de conclusion des transactions, passé de 6,3 mois en 2006 à 10,6 mois fin 2007. Les stocks de logements en commercialisation, dont ceux encore à construire, ont, en conséquence, grossi de 30 %, en passant de 78 000 fin 2006 à 102 000 fin 2007. Les promoteurs renoncent à lancer de nouveaux programmes, comme en témoigne la chute de 15,5 % du nombre de permis de construire délivrés et de 10 % des mises en chantier, enregistrée au premier trimestre 2008, par rapport au même trimestre de 2007.

L'objectif affiché par le gouvernement de 500 000 logements neufs en 2008 s'éloigne, le rythme paraissant plus proche de 425 000. Dans sa dernière publication, du 5 mai 2008, l'économiste de la banque HSBC Mathilde Lemoine revoit, elle aussi, ses pronostics. "La baisse des prix de l'immobilier pourrait être plus brutale que prévu, avec un recul des crédits à l'habitat de 7,5 %, en 2008, et un repli des prix de vente, dans le neuf, de 4 %, et dans l'ancien, de 3 %."

SMIC SOLVABILISÉS
Les premiers clients que les promoteurs voient disparaître sont les investisseurs dans l'immobilier locatif, qui ont représenté jusqu'à 50 % de leurs ventes. Paradoxalement, les ménages modestes, dont les revenus sont inférieurs à deux smic, sont, eux, plus présents que jamais (17 % des emprunteurs), solvabilisés par le prêt à taux zéro et les aides des collectivités locales. Car les maires sont soucieux de créer des logements à prix abordable pour leurs administrés et demandent souvent aux promoteurs de concevoir des programmes dont le prix du mètre carré ne dépasse pas, en province 2 000 ou 2 500 euros, et en Ile-de-France 3 000 euros, quitte à sacrifier un peu de surface et à renoncer aux parkings en sous-sol. Les promoteurs s'orientent aussi vers les zones de renouvellement urbain qui bénéficient d'une TVA réduite à 5,5 % et où le terrain est moins cher.

Sur le marché de l'ancien, le principal en matière résidentielle, les délais d'achat s'allongent aussi, mais les prix résistent, les vendeurs ayant du mal à renoncer à leurs prétentions. L'indice mensuel de la Fédération nationale de l'immobilier (Fnaim), publié lundi 12 mai, indique que les prix ont grimpé de 0,4 % en avril par rapport à mars, mais fléchissent de 1 % en un trimestre. L'indice oscille ainsi entre plus ou moins 1 % depuis neuf mois. " Nous sommes sur le fil du rasoir et l'année devrait s'achever avec des prix en hausse de 2 %, couvrant tout juste l'inflation", estime René Pallincourt, président de la Fnaim.

La langueur du marché n'est pas le fait d'une hausse des taux des crédits immobiliers, encore au niveau raisonnable de 4,6 %, ni d'une désolvabilisation des acquéreurs, mais d'une très grande prudence des banques, notamment mutualistes, à accorder des prêts relais, pourtant nécessaires dans les opérations d'achat-revente, soit près de 30 % des transactions. "Il y a là un risque majeur de blocage du marché, souligne Michel Mouillart, comme en 1992, où le nombre de transactions et la production de crédits immobiliers avaient reculé, par rapport au pic de 1989, de 25 %."

Isabelle Rey-Lefebvre