Collectif SDF Alsace

En France, le marché du logement semble aujourd'hui caractérisé par de nombreux blocages. Les files d'attente pour accéder au parc HLM s'allongent sans cesse, tandis que louer dans le parc privé est devenu un vrai défi pour un nombre croissant de ménages.

Dans cette note, Gunilla Björner procède à une analyse documentée de deux points de blocages importants, et mutuellement corrélés, de la chaîne du logement : la faible mobilité des occupants du parc HLM et l'absence d'une offre locative accessible et suffisamment abondante dans le parc privé. Ce travail s’articule autour d’une double analyse. d’une part, favoriser la mobilité dans le parc Hlm et libérer ainsi des logements pour ceux qui en ont le plus besoin est aujourd'hui une nécessité. Mais, d’autre part, le parc HLM ne saurait suffire à loger tous ceux qui peinent à trouver un toit. le parc locatif privé doit donc, lui aussi, être bien plus efficacement utilisé à cette fin. Conformément à la règle que s'est fixée l'Institut Montaigne, cette note débouche sur une série de 15 propositions concrètes.

Promouvoir la mobilité au sein du parc locatif social

La France dispose d’un parc de logements locatifs sociaux important (4,3 millions de logements). Cependant, la demande ne cesse de croître, rendant impossible la satisfaction de tous les besoins. En même temps, le taux de rotation dans le parc social a fortement chuté. Par conséquent, le nombre de logements sociaux libérés pouvant être proposés aux familles en attente diminue d’année en année. Cette situation s’explique bien sûr par l’augmentation des prix dans le secteur privé, mais aussi par certains « mécanismes » du fonctionnement du parc.

Il faut d’abord noter que les plafonds de ressources pour être éligible à un logement HLM sont élevés (près de 70 % des ménages peuvent y prétendre). La demande potentielle est donc plus importante que l’offre. Ensuite, une fois entré dans le parc, le locataire d’un logement HLM bénéficie d’un droit au maintien dans les lieux sans limitation de durée. Le fait que ses ressources dépassent les plafonds de ressources n’est pas un motif valable pour lui donner congé. Certes, les bailleurs sociaux ont la possibilité d’appliquer un « supplément de loyer de solidarité » aux ménages qui dépassent les plafonds, mais l’actuel système de surloyer est assez inefficace. La politique des loyers (c’est-à-dire la façon dont le montant des loyers est fixé dans le parc HLM) constitue une autre entrave potentielle à la mobilité. Ce système est, entre autres, susceptible de créer des « rentes de situation » qui sont désincitatives à la mobilité. L’important écart de loyers entre le parc social et le parc privé constitue un autre frein important. En moyenne, au niveau national, le loyer du parc privé est presque deux fois plus élevé que le loyer HLM.

L’absence d’une offre locative privée accessible et suffisamment abondante freine ainsi la mobilité et rend difficile la sortie du parc HLM. Enfin, les possibilités d’échange de logements entre locataires sont limitées, alors que la demande de mobilité au sein du parc est très forte.

Le gouvernement a récemment annoncé plusieurs réformes concernant notamment le droit au maintien dans les lieux, le surloyer et les plafonds de ressources pour avoir droit à un logement social. Ces mesures sont intéressantes, mais il faut aller plus loin.

Mobiliser le parc locatif privé en faveur des ménages modestes

Le Plan de cohésion sociale accorde un rôle important au parc locatif privé pour développer une offre de logements accessibles en faveur des ménages modestes. L’Agence nationale de l’habitat (ANAH) favorise le développement d’une offre privée à loyers bas à travers les conventions à loyers maîtrisés conclues avec les bailleurs privés par lesquelles ceux-ci s’engagent à louer leurs logements à des locataires sous conditions de ressources et à des niveaux de loyer inférieurs aux loyers du marché. En
contrepartie, les bailleurs bénéficient d’un certain nombre d’avantages. Si la production de logements à loyers maîtrisés a augmenté ces dernières années, le nombre de logements accessibles ainsi créés semble très insuffisant par rapport aux besoins et modeste par rapport au potentiel de logements vacants mobilisables.

Le développement des conventions à loyers maîtrisés se heurte aujourd’hui à un certain nombre d’obstacles. D’abord, le dispositif est largement méconnu parmi les bailleurs, ce qui freine fortement son développement. Ensuite, la crainte d’impayés de loyers, et la peur de ne pas pouvoir récupérer son logement en cas d’impayés, constituent un autre frein important. Pour y répondre, le dispositif GRL (Garantie des risques locatifs) a été mis en place.

Malheureusement, la GRL reste inconnue du grand public et malgré les garanties qu’elle propose, il est généralement difficile de convaincre les bailleurs privés d’accepter un public fragile.

La faible rentabilité de ces opérations (surtout sur les marchés tendus) constitue un autre frein important, car les contreparties qui sont proposées aux bailleurs privés ne compensent pas toujours les contraintes imposées par les conventions, en particulier l’effort de modération de loyer. Enfin, les modalités de sortie d’une convention ne semblent pas toujours claires, par exemple concernant la possibilité de récupérer rapidement le logement à la fin de la convention, ce qui peut dissuader les propriétaires de s’engager dans les loyers maîtrisés.

L'auteur
Gunilla Björner est diplômée de l’Institut d’Études Politiques de Paris et de l’université d’Uppsala (Suède). Depuis 2005, elle est chargée de programme et chercheur associé à l’Institut Montaigne. Elle est notamment co-auteur, pour l’Institut Montaigne, du briefing paper Manifeste pour l’Europe – 20 propositions pour faire redémarrer l’Union.

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Source : http://www.institutmontaigne.org
Juin 2008